NUEVA SENTENCIA DEL SUPREMO SOBRE LAS HIPOTECAS

¿Tu contrato de préstamo hipotecario tiene una cláusula que establece una comisión de apertura? ¿Y una cláusula que te atribuye el pago de todos los gastos, aranceles e impuestos del préstamo?

El día 23 de enero de 2019 ha sido una fecha clave en materia de cláusulas abusivas. El Tribunal Supremo ha dictado cinco Sentencias Nº 44, 46, 47, 48 y 49, que han fijado doctrina en materia de cláusulas abusivas sobre las que no existía ningún pronunciamiento anterior.

Se trata de dos cláusulas esenciales y que se encuentran presentes en la práctica totalidad de contratos de préstamos hipotecarios: la cláusula que establece una comisión de apertura del préstamo, y la cláusula que declara la obligación del consumidor de hacer frente a la totalidad de gastos, aranceles e impuestos derivados del préstamo hipotecario.

1. COMISIÓN DE APERTURA DEL PRÉSTAMO

En primer lugar, el Alto Tribunal se ha pronunciado en la Sentencia Nº 44/2019, dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil, sobre la abusividad de la cláusula que establece la comisión de apertura.

En el caso enjuiciado, en el contrato de préstamo hipotecario se fijaba una cláusula de comisión de apertura del 0,85%.

El Tribunal Supremo ha declarado la validez de la cláusula que establece una comisión de apertura y su exclusión del control de contenido, aunque no de transparencia. Tanto la comisión de apertura del préstamo como su interés remuneratorio forman parte del precio del préstamo y deben ser incluidos en el cálculo de la TAE y en la información precontractual que debe ponerse a disposición del prestatario con carácter previo a la contratación.

Se trata de una comisión que obedece al “precio que el banco pone a sus servicios”, tales como actividades de estudio de solvencia o concesión del préstamo, y que son inherentes a su actividad crediticia. Por este motivo, el Banco no tiene que probar las actividades que generan el gasto ni la proporcionalidad entre el coste y la comisión.

En consecuencia, la cláusula no es abusiva, ni procede declarar su nulidad, siendo el consumidor el obligado al abono de la misma.

2. CLÁUSULA QUE IMPONE AL CONSUMIDOR LA OBLIGACIÓN DE ABONAR TODOS LOS GASTOS, IMPUESTOS Y ARANCELES DERIVADOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

En segundo lugar, a través de las cinco Sentencias dictadas, el Tribunal Supremo se ha manifestado sobre a quién corresponde el abono de determinados gastos que tienen su origen en la formalización del préstamo con garantía hipotecaria.

Debemos partir de la base de que una cláusula que indiscriminadamente atribuya al consumidor el abono de la totalidad de los gastos originados durante la tramitación del contrato de préstamo con garantía hipotecaria es nula (Sentencia del Tribunal Supremo Nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015).

No obstante, con carácter previo a exponer la doctrina del Tribunal Supremo, conviene precisar que la declaración de nulidad de la cláusula supone su inaplicación, sin embargo los efectos de su nulidad dependerán del tipo de gasto. Si se trata de gastos correspondientes a honorarios de terceras personas intervinientes en el procedimiento, la declaración de nulidad no puede suponer que estos sujetos dejen de percibir las cantidades que les correspondan por los servicios prestados, sino que deberá determinarse la proporción de estos gastos que corresponderá abonar a cada una de las partes del contrato. Si estos gastos fueron sufragados por el consumidor, la entidad bancaria deberá reintegrarle las cantidades abonadas en exceso.

Asimismo, la solución impuesta por el Tribunal Supremo, es objeto de matices, puesto que deberá tenerse en cuenta la legislación vigente en el momento de inscripción del préstamo hipotecario para determinar con exactitud los gastos que corresponden al consumidor y a la entidad bancaria.

2.1. IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

El Tribunal Supremo mantiene el pronunciamiento contenido en las Sentencias Nº 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo, estableciendo una triple distinción para determinar el sujeto obligado al pago del impuesto:

-      En relación a la constitución de la hipoteca como garantía del préstamo hipotecario. El consumidor es el sujeto obligado al pago del impuesto.

-      Respecto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto. El sujeto pasivo del impuesto es el prestatario o consumidor.

-      En relación al derecho de cuota fija, por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial. Si se trata de la matriz, el impuesto será a cargo del consumidor o prestatario, salvo pacto en contrario. Sin embargo, si se trata de copias autorizadas, el obligado al pago del impuesto será el solicitante.

Asimismo, conviene tener presente que el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, únicamente resultará aplicable a contratos de préstamo hipotecarios que se hayan formalizado con posterioridad a su entrada en vigor.

2.2. GASTOS NOTARIALES

En relación a los gastos notariales, la legislación vigente determina que el abono de los aranceles notariales relativos a la inscripción de préstamos hipotecarios corresponderá a la parte que se encuentre interesada en ello (Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, norma 6ª del Anexo II).

El Tribunal Supremo considera que ambas partes del contrato de préstamo hipotecario se encuentran interesadas en la inscripción pública. El consumidor, se encuentra interesado debido a que los intereses de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria son menores que los contratos de préstamos personales, mientras que la entidad bancaria, se encuentra interesada en la inscripción debido a que la misma constituye título ejecutivo. En consecuencia, el coste de la matriz de escritura pública del préstamo hipotecario debe abonarse por mitad por ambas partes contratantes.

No obstante, respecto al resto de inscripciones, es necesario determinar el sujeto obligado al pago en función de su interés en la misma:

-      Escrituras de modificación o novación: abono por mitad.

-      Escritura de cancelación de la hipoteca: abono por el prestatario o consumidor.

-      Copias simples: solicitante de la copia.

2.3. GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La legislación vigente en materia de inscripción de la propiedad, declara que deberá hacer frente al pago de los aranceles de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad el transmitente, o quien tenga interés en asegurar la inscripción del derecho (La Ley Hipotecaria, Art. 6).

Resulta evidente, y así lo indica el Tribunal Supremo, que el principal interesado en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es el Banco, correspondiéndole al mismo el pago de los gastos registrales.

Sin embargo, en relación al abono de los gastos relativos a la escritura de cancelación, el interesado en inscribir la cancelación de la hipoteca es el consumidor o prestatario, correspondiéndole al mismo el abono del arancel.

2.4. GASTOS DE GESTORÍA

En este punto, conviene tener presente que la intervención de un gestor en la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria no es obligatoria, si bien el art. 40 del Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, sobre Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, obliga a las partes a seleccionar una gestoría de común acuerdo.

En este sentido, concluye el Tribunal Supremo, que es un servicio que beneficia a ambas partes, y que en consecuencia, debe ser abonado por mitad.