DEROGACIÓN DEL DECRETO EN MATERIA DE VIVIENDAS Y ALQUILER

Tras conocer que el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no fue convalidado el pasado martes 22 de enero de 2019, por el Congreso de los Diputados, al haber votado en contra 243 diputados de los 350 con los que cuenta la cámara, pueden surgir diferentes dudas para las partes contratantes que hayan modificado el contrato de alquiler con motivo de este Decreto.

Con carácter previo a señalar las principales consecuencias del Real Decreto-ley, conviene mencionar que esta norma afectaba no solo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino también a la Ley de Propiedad Horizontal, a la reforma sobre desahucios de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a la exención en LITP y AJD para determinados arrendamientos de vivienda.

Una de las principales consecuencias atiende a la vigencia de los contratos celebrados dentro del período en el que el Decreto se encontraba en vigor, en este sentido, el Decreto habrá estado vigente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 24 de enero de 2019, fecha de publicación en el BOE del acuerdo de derogación. Esto significa que los contratos celebrados dentro de ese período conservarán  su vigor.

1.- RESPECTO LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

En cuanto a la normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda se mantiene la regla general por la que se establece que este tipo de contratos se regirán por la voluntad de las partes siempre que se enmarquen en lo establecido en el título II de la LAU.

Aunque ya se encontraba excluida en la LAU la cesión de uso de una vivienda amueblada para su uso, comercializada en canales turísticos. No obstante, el Decreto extendía esta exclusión también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística, con la intención abarcar aquellos alquileres de muy corta duración realizados a través de plataformas, webs o aplicaciones.

Aunque se mantiene el principio por el que la duración puede ser acordada por las partes, otra consecuencia importante a tener en cuenta la encontramos en el aumento de la duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, extendiendo esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.

Independientemente de las posibles prórrogas anuales, hasta alcanzar el mínimo de 5 ó 7 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato sin que ninguna de ambas partes hubiese notificado con 30 días su voluntad de no renovarlo, se prorrogará necesariamente durante tres años más, cuando hasta ahora solo lo era por un año.

El Decreto contiene modificaciones respecto la actualización de la renta, añade una previsión para arrendamientos de renta reducida, con duración de hasta 5 ó 7 años, conectando el incremento máximo con el IPC. También contempla una definición de  renta reducida, remitiéndose a un real decreto que regule el Plan Estatal de Vivienda. Y modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el arrendador tendrá que esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.

En cuanto a la fianza, se extiende su no actualización a cinco o siete años, cuando ahora es de tres. Aunque cabe que las partes acuerden otra garantía adicional a la fianza en metálico, durante el tiempo de duración mínima obligatoria de cinco o siete años el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

2.- RESPECTO LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En cuanto al fondo de reserva el Decreto desarrolla su regulación y destino, el cual puede utilizarse para realizar determinadas obras de accesibilidad, suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o para sufragar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. La titularidad de este fondo corresponde a todos los efectos a la comunidad.

Relativo a las obras y actuaciones obligatorias el Decreto contiene la obligación de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, aunque superen las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Además, permite que la junta general limite o condicione el alquiler con fines turísticos cuando voten a su favor tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

3.- RESPECTO LA LEY DE HACIENDAS LOCALES

Conviene resaltar que el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado en la regulación del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

En este sentido, el Decreto  permite que los ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal dispongan uno o varios recargos en función del periodo de desocupación del inmueble.

 En contraposición, se prevé que los ayuntamientos puedan establecer una bonificación de hasta el 95% en el IBI para los inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

4.- RESPECTO LA LEY DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

El Decreto establecía una nueva exención objetiva, entiende exento el arrendamiento de una edificación habitable con destino primordial para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y extiende esta exención al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Por último, cabe mencionar que, con anterioridad al Decreto 21/2018, de 14 de diciembre, los contratos de arrendamiento venían regulados por la LAU de 1994. Además, la Publicación del Decreto no impidió la continuidad de los contratos celebrados con anterioridad al 19 de diciembre de 2018, rigiéndose por lo establecido dicho régimen jurídico que les era de aplicación, sino que se permitió acordar la adaptación de los contratos preexistentes al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley. Actualmente, después de un mes este tipo de contratos vuelve a estar sometido al régimen establecido por la LAU de 1994.