NOVEDADES TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DEL REAL DECRETO LEY 7/2019 DE 1 DE MARZO DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
- Por Tiché Abogados
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- 21 mar, 2019
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Incorporando las principales medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018, y otras nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa real y no residual al dominio de acceso a la vivienda.
Esta norma será de aplicación a aquellos contratos de arrendamiento firmados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, no obstante resulta necesario que en las próximas semanas el Decreto sea convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
Entre las principales novedades que introduce el Decreto cabe destacar:
1. Respecto los contratos de alquiler con carácter general.
- Se amplía la prórroga obligatoria
de los contratos de alquiler que pasa de 3 a 5
años si el arrendador es una persona física, y a 7 años si el arrendador es
persona jurídica. De igual modo se amplía la prórroga tácita, pasando de 1 a 3 años.
- En cuanto a la necesidad de la vivienda por el arrendador, habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador comunica de forma expresa al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, haciendo constar la causa o causas que lo justifiquen, y con una antelación de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
- El plazo de preaviso para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler será de 4 meses para el arrendador y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de 5 o 7 años. Pero si el contrato ha sido prorrogado tácitamente, por plazos anuales hasta 3 años, el arrendatario deberá comunicar al arrendador su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.
- Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de esta forma cuando haya intención de vender un piso arrendado el inquilino queda protegido a pesar de la no inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.
De igual modo, se establece que el adquiriente de la vivienda quedará subrogado en las obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años si el arrendador se era persona física o 7 si se trataba de una persona jurídica.
- En cuanto a la actualización de la renta, ésta podrá ser actualizada cada año conforme convengan las partes. No obstante, no podrá actualizarse la renta por encima del Índice de Garantía de Competitividad.
- Con relación a la fianza, se fija un límite máximo para garantías adicionales a la fianza exigibles al arrendatario, consistente en dos mensualidades.
- Como principal novedad, el nuevo Decreto-ley introduce la creación de un SISTEMA ESTATAL DE INDICES DE REFERENCIA PARA EL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA, siendo elaborado en el plazo de ocho meses por la Administración.
Estos índices se determinarán teniendo en cuenta datos procedentes de la Administración General del Estado, en concreto de la Agencia Tributaria, Catastro y Registro de la propiedad entre otros que sean representativos del mercado de alquiler de la vivienda.
Mediante estos índices se ofrecerá una media del valor de la renta mensual teniendo en cuenta la superficie en metros cuadrados, barrios, distritos, provincias y comunidades autónomas.
2. Novedades en materia de propiedad horizontal.
- Se introduce la creación de un fondo de reserva
con un límite mínimo del 10% cuyo fundamento
será atender a las obras de conservación, reparación y rehabilitación de
la finca.
- Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad de propietarios pueda tener acceso alcancen un 75% del importe.
3. Medidas respecto los alquileres turísticos.
- Se suprime la limitación consistente en que
estos alquileres fueran comercializados a través de canales de oferta
turística, debiendo remitirnos a la
normativa sectorial turística.
- Se permite la limitación de viviendas de uso turístico otorgando a la comunidad de propietarios esta facultad mediante una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, pudiendo asignar hasta un 20% más de los gastos comunes a los propietarios de este tipo de viviendas.
4. Novedades en materia de Desahucios.
- Se mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado que se encuentre en supuestos de vulnerabilidad. En este sentido se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a este tipo de supuestos de vulnerabilidad, produciendo dicho trámite la suspensión del procedimiento hasta que sean adoptadas las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por in plazo máximo de un mes para los casos en los que el arrendador es persona física y tres meses si el arrendador es persona jurídica.
- Se establece la obligación para los juzgados de fijar el día y la hora exactos en que vaya a tener lugar el lanzamiento.
5. Medidas fiscales
- El Real Decreto-ley se centra en habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía y bonificar el IBI de a vivienda protegida en alquiler.
- Además se introduce la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en determinados arrendamientos de vivienda.
Nos encontramos ante una norma que refuerza la posición del arrendatario de una vivienda como residencia habitual con la finalidad de otorgarle las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título, y para ello refuerza la cooperación con las Administraciones territoriales que tienen la responsabilidad de ejercer en sus respectivos ámbitos la competencia directa en materia de vivienda, adoptando una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda.
Enlace Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquilerà https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3108