IMPORTANTES MODIFICACIONES EN LA LEY HIPOTECARIA.

TAL Y COMO ESTABA PREVISTO, HOY SE VOTAN EN EL CONGRESO LAS ÚLTIMAS ENMIENDAS INTRODUCIDAS POR EL SENADO DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA.

Esta es una norma que amplía la protección de los consumidores requiriendo mayor claridad a las entidades financieras en cuanto a las cláusulas legales de sus contratos para que éstos sean comprensibles al contratar una hipoteca.

Desde TICHE ABOGADOS pretendemos dar a conocer las principales modificaciones que incluirá la norma para el caso en que ésta sea aprobada, permitiendo despejar las cuestiones incipientes que puedan surgir.

Con carácter previo a señalar las novedades de la ley, resulta conveniente conocer el ámbito de aplicación de la norma, la cual regirá los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos, ampliado, a su vez, la definición del concepto de consumidor y de la tipología de los inmuebles.

Respecto los contratos preexistentes, la ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, excepto en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago.

Los procedimientos de ejecución hipotecaria que actualmente se encuentran en vigor en los juzgados no podrán acogerse a esta reforma. De este modo, la mayoría de ellos seguirán suspendidos a la espera de la resolución del TJUE, más de 2 años después de que se elevase una cuestión prejudicial sobre el vencimiento anticipado.

Por lo tanto, la nueva ley contiene sólo dos artículos muy concretos que tienen carácter retroactivo: el que abarata el paso del tipo variable a fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el resto de su contenido será aplicable a las hipotecas formalizadas con posterioridad a la entrada en vigor de la norma.

No obstante, sí que afectará a aquellos contratos que, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, sean objeto de novación o de subrogación.

Cabe destacar que la ley es una transposición de una directiva europea que ya lleva casi dos años de retraso, introduciendo entre otras las siguientes novedades:

1. Nuevo reparto de los gastos de hipoteca

Lo más mediático de la norma es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo. Con la nueva ley, corresponde al Banco pagar los gastos de gestoría, registro, notaría, el impuesto de actos jurídicos documentados y su copia de la escritura.

Por contraposición, al cliente únicamente correspondería el pago por la tasación de la vivienda y por su copia de la escritura.

Como vemos, este reparto supone una mejora clara para el consumidor, que hasta ahora soporta la mayoría de las costas.

Además, si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tendrá que pagarle una compensación al antiguo, que será la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

2. Mayor protección al consumidor

Tal y como hemos mencionado, el motivo principal por la que se elabora esta normativa es la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que las Cortes españolas están obligadas a establecer, se añaden otras que son bastante interesantes:

La norma exige que se otorgue más información a el futuro hipotecado. Para ello el banco tendrá que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, deberá facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explicarán de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

También se exige la visita obligatoria al notario tanto por los titulares de la futura hipoteca como por sus avalistas que tendrán que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no podrá autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

3. Amortización anticipada

La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, será más barata. Esta solo podrá cobrarse si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites serán distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

En una hipoteca variable, la comisión máxima podrá ser una de estas dos opciones:

- 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato

- 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo

En una hipoteca fija, la compensación podrá alcanzar los siguientes límites:

- Se establece un pago máximo del 4% en los 10 primeros años de vida del préstamo hipotecario

- Pago máximo del 3% en los siguientes años.

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tendrá un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

4. Fomento del tipo fijo

La nueva ley abarata el paso del tipo variable a fijo, ya sea porque se  realice mediante una novación o porque se realice una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se podrá cobrar en este caso será del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

5. Cláusulas de vencimiento anticipado e intereses de demora

Una de las principales medidas de la Ley, se encuentra inspirada en otros marcos jurídicos de la Unión Europea, como el alemán o el italiano. Se divide la vida del préstamo en dos mitades, en caso de que se produzca un impago y deba activarse el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria: si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien 12 cuotas. Por su parte, si se produce durante la segunda mitad, el impago se eleva al 7% o bien 15 cuotas.

Además, para los préstamos se encuentren garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, los intereses de demora se limitan al interés remuneratorio más tres puntos.

6. Supresión de la Cláusula Suelo

La norma prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables.

 Por lo tanto, los bancos no podrán volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permitirá considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo.

Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

7. Comisión de apertura

 Muchas entidades cobran a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

8. Incremento de la protección en los casos de embargo.

En el mismo artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, cláusula que otorga al Banco la facultad de solicitar el embargo de la vivienda como consecuencia de un impago reiterado, se establecen unos requisitos más estrictos para poder hacer uso de esta cláusula:

En concreto, el banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

- Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

9. Límites a los productos vinculados.

Respecto las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para acceder al préstamo hipotecario (Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas…). En la nueva ley se establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán realizar bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

Por tanto, los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y "en ningún caso" la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo"

10. Hipoteca o Crédito Verde.

La norma busca fomentar los edificios energéticamente eficientes y el uso de fuentes renovables. Se trata de una medida adicional para incentivar tanto la compra como la rehabilitación de los edificios con mejoras en materia energética. Para ello, se establece la exención del pago del IAJD sobre este tipo de hipotecas.

11. Regulación de las Cláusulas multidivisa.

 Los préstamos concedidos en otras monedas, también tienen su protagonismo en la nueva ley. En cuanto se promulgue, los titulares de estos productos tendrán el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran.

 Además, los bancos tendrán la obligación de informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN deberá incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

Otro punto a tener en cuenta sobre este tipo de hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato será considerado nulo, teniendo esto como principal consecuencia, que el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

12. Mayor regulación de los intermediarios financieros.

La norma dedica un capítulo a los intermediarios financieros (brókeres inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Con relación a estas figuras cabe destacar la creación de un registro de intermediarios gestionado por las Comunidades Autónomas y el Banco de España; se les exige que no tengan antecedentes penales y que no hayan sido declarados en concurso; y su remuneración deberá estar incluida en la Tasa Anual Equivalente.

13. Nuevo organismo para resolver quejas.

Por último, cabe mencionar la creación de una entidad para resolver los litigios que surjan en consecuencia de las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios.

Por lo tanto, en vista de las novedades que ofrece la nueva Ley Hipotecaria, podemos considerarla una norma que ofrece una ostensible protección a los consumidores, creando mayor seguridad jurídica en el mercado.