NUEVA LEY REGULADORA DEL CRÉDITO INMOBILIARIO

El Gobierno español, con un retraso de tres años, ha finalizado la transposición de la Directiva Europea reguladora de los contratos de crédito para adquisición de inmuebles celebrados con consumidores.

En un contexto de crisis económica que derivó en la pérdida de confianza en el sector bancario y en el endeudamiento de los consumidores sobre todo en materia hipotecaria, la Unión Europea decidió intervenir, con la finalidad de crear un mercado financiero caracterizado por la transparencia, eficiencia y competitividad, que impulsara la estabilidad financiera de la propia Unión, plasmando estas cuestiones en la Directiva 2014/17/UE.

En España, transcurrido un retraso de tres años, se ha conseguido la transposición de la citada Directiva, a través de tres normas esenciales: Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de Regulación y Control de la Publicidad de los Servicios y Productos Bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios.

A continuación procedemos a analizar las distintas novedades que incluyen estas normas en relación a la regulación de los contratos de crédito con garantía para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

La primera norma dictada en España con la finalidad de trasponer la directiva anterior, fue la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta Ley se divide en cuatro capítulos y 49 artículos, así como doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria, dieciséis disposiciones finales y dos anexos.

A continuación procedemos a analizar las principales novedades que la Ley introduce en el mercado del crédito inmobiliario:

-Capítulo I. Disposiciones Generales. Arts. 1 a 4. El objeto de la Ley es la protección de los deudores, fiadores y garantes de préstamos hipotecarios, o préstamos garantizados mediante otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o con finalidad de adquirir terrenos o inmuebles. El ámbito de aplicación es la concesión de los préstamos anteriores, así como la intermediación en los mismos. Se declara el carácter irrenunciable de las disposiciones de la Ley, que goza de carácter imperativo.

-Capítulo II. Normas de protección del prestatario. Arts. 5 a 25. Se establece que los principios de honestidad, imparcialidad, transparencia y profesionalidad deben guiar la actuación de los prestatarios, intermediarios o representantes designados. El personal que trabaje al servicio del prestamista/intermediario/representante deberá contar con conocimientos y competencias necesarias y actualizadas para llevar a cabo su actividad.

Se regula la información básica que debe incluirse en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, en consonancia con lo dispuesto en la Directiva: identidad del prestamista/intermediario/representante; garantía; tipo deudor (si es fijo, variable o combinado) y coste del préstamo; importe total del préstamo; TAE; si procede, se incluirá la duración del contrato, el importe del pago a plazos, importe adeudado, número de plazos, advertencia sobre cómo podrían afectar las fluctuaciones del tipo de cambio; método de amortización y cálculo de las cuotas; y finalmente, cuando sea procedente, la dación en pago.

Por otro lado, el prestamista/intermediario/representante deberá poner a disposición del prestatario en un soporte duradero la siguiente información general de los préstamos inmobiliarios: identidad y dirección del emisor; destinos del crédito; garantías; duración; tipo deudor, indicando si es fijo o variable, así como una breve descripción de las características de estos; si puede ser contratado en moneda extranjera y las consecuencias que puede tener para el consumidor; un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total, del total adeudado y de la TAE; indicación de otros costes; opciones de reembolso del crédito, incluyendo la definición del número de cuotas, periodicidad e importe de las mismas; declaración clara y concisa de que el cumplimiento de los términos y condiciones de los contratos no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito; descripción de las condiciones de reembolso anticipado; indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble, identidad del responsable de la evaluación y de los posibles costes que implicará para el consumidor; indicación de los servicios accesorios que el consumidor está obligado a contratar para obtener el crédito y la posibilidad de que deban ser suscritos con un proveedor ajeno al prestamista; y, una advertencia de las consecuencias derivadas del incumplimiento; si procede, opción de dación en pago; otras advertencias que establezca el Ministerio de Economía y Hacienda.

La Ley obliga al prestamista/intermediario/representante a poner a disposición del prestatario información precontractual personalizada para que pueda realizar una comparación de las distintas alternativas que le ofrece el mercado, con una antelación mínima de los diez días naturales al momento en que el préstamo vincule al prestatario.

Se establece la obligación del prestamista de analizar la solvencia del prestatario en profundidad con carácter previo a la concesión del préstamo y sin poder imputar al mismo el coste asociado al análisis. Si la solvencia se evaluara de forma incorrecta, aun cuando el prestatario hubiera proporcionado información incompleta, el prestamista no estará facultado para resolver, rescindir o modificar el contrato de préstamo. Si analizada la solvencia se determinara que el prestatario no podrá hacer frente al pago del préstamo, deberá informársele por escrito y sin demora.

Existe determinada documentación que el prestamista/intermediario/representante deberá poner a disposición del prestatario al menos diez días naturales antes de la firma del contrato: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE); documento que recoja las cuotas a abonar en los distintos escenarios de evolución del tipo de interés, si se trata de un interés variable; copia del proyecto del contrato; información clara y veraz sobre los gastos que corresponden a cada una de las partes. Corresponden al prestamista, los gastos de gestoría, aranceles notariales de escritura del préstamo y gastos de inscripción de garantías en el registro de la propiedad; y al prestatario los gastos de tasación del inmueble; mientras que el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se abonará de manera prevista en la legislación tributaria.

El prestatario deberá comparecer ante un Notario de su elección para obtener asesoramiento en relación al préstamo que se suscribirá. El prestatario tendrá que responder en su presencia a un test con la finalidad de conocer la información que se le ha suministrado.

Cuando para obtener el préstamo sea preceptiva la apertura o mantenimiento de una cuenta, los costes asociados a la apertura y mantenimiento, de uso de medio de pago para transacciones y demás relativos a disposiciones de pago, se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario.

Cuando el contrato tenga en cuenta las variaciones del tipo deudor, el prestamista/intermediario/representante deberá informar al prestatario de cómo se verá afectado el importe adeudado y la TAE, como mínimo a través de la Ficha de Información Normalizada Europea (FEIN).

Se prohíben con carácter general las ventas vinculadas, con la excepción de que el prestamista demuestre que los productos vinculados otorgan un beneficio a los prestatarios que no se recibiría si se prestasen por separado.

Por otro lado, el prestatario tiene derecho a convertir el préstamo a una moneda extrajera que será, a su elección, la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de sus ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que reembolsará el préstamo, o la moneda del Estado miembro en que fuera residente en el momento en que solicita la conversión.

El prestatario tiene derecho a reembolsar anticipadamente la totalidad o parte de las sumas adeudadas, con la correspondiente reducción de los intereses y costes que corresponderían al plazo que restase para la finalización del préstamo. El prestamista podrá recibir una compensación cuando el préstamo a interés variable se amortice anticipadamente en los tres o cinco primeros años de vigencia, acorde a la pérdida financiera que pueda sufrir, con la limitación del 0,25 o 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, respectivamente. Si el préstamo es a interés fijo, si la amortización se produce en los 10 primero años del préstamo, la compensación no podrá exceder del 2% del capital reembolsado anticipadamente, y si se realiza posteriormente, del 1,5%.

El prestamista, por su parte, también tendrá derecho ejercer el vencimiento anticipado del préstamo ante el impago de una parte del capital o de los intereses cuando se cumplan las siguientes condiciones: si el impago se produce durante la primera mitad de duración del préstamo y el impago asciende al 3% del capital concedido, podrá vencerse anticipadamente el crédito cuando el impago ascienda a 12 plazos mensuales o un número que cuotas equivalente a 12 meses; si el impago se produce en la segunda mitad de duración del préstamo y el impago asciende al 7% del capital concedido, podrá vencerse anticipadamente el crédito cuando el impago ascienda a 15 plazos mensuales o un número que cuotas equivalente a 15 meses.

Se fija un interés de demora equivalente al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.

-Capítulo III. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios. Arts. 26 a 43. Se establece la obligación de los intermediarios financieros de estar inscritos en un Registro que será gestionado por el Banco de España o la Comunidad Autónoma de actuación. Los prestamistas de créditos inmobiliarios también tienen la obligación de inscripción en el Registro Mercantil, quedando excluidas las entidades de crédito.

-Capítulo IV. Régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios. Arts. 44 a 46. Finalmente, la Ley recoge un listado de conductas calificadas como infracciones graves o muy graves y se remite al régimen sancionador de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. Las sanciones se publicarán en un registro público a cargo del Banco de España.

Se considera infracción leve el incumplimiento de cualquier precepto de la Ley o su normativa de desarrollo que no sea considerado grave o muy grave. Las infracciones graves son: incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en su normativa de desarrollo cuando no tenga carácter especialmente relevante; la no remisión al Banco de España de los datos o documentos requeridos o establecidos legalmente, así como su remisión extemporánea; e incumplimiento del deber de confidencialidad cuando no tenga carácter muy grave. Las infracciones muy graves son: incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en su normativa de desarrollo, cuando haya un elevado número de afectados y el incumplimiento se considere especialmente relevante; realizar actividades que requieren la inscripción previa sin haber practicado la misma; y, vulnerar el deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de Información de Riesgos, su uso para fines distintos a los previstos en la legislación vigente o solicitar informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos autorizados en la norma.

REAL DECRETO 309/2019, DE 26 DE ABRIL, POR EL QUE SE DESAROLLA PARCIALMENTE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO Y SE ADOPTAN OTRAS MEDIDAS EN MATERIA FINANCIERA

Este Real Decreto se centra en tres cuestiones fundamentales: los servicios de asesoramiento, las obligaciones del prestamista y la utilización de medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario.

En relación a los servicios de asesoramiento, se trata de una actividad distinta de la concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios. Si la entidad únicamente se dedica a servicios de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios, deberá hacerlo constar en la documentación precontractual. Además, si se trata de servicios de asesoramiento independiente, deberán cumplirse dos condiciones: que el prestamista, intermediario o representante tenga en el mercado un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles para poder presentar al prestatario al menos tres ofertas vinculantes; y, no percibir remuneración por los servicios de asesoramiento independiente de uno o varios prestatarios o cualquier interesado en la operación.

Respecto a las obligaciones del prestamista de crédito inmobiliario, la principal consiste en su inscripción registral, pero además, cabe añadir las obligaciones de información al consumidor contenidas en la Directiva (incluida la obligación de comunicar cualquier cambio del tipo deudor con una anterioridad de quince días naturales antes de su aplicación), carecer de antecedentes penales por la comisión de delitos graves, poseer conocimientos y competencia correspondiente a la función desempeñada, entre otros.

En relación a la remisión de documentación al Notario por medios telemáticos, cabe destacar que los medios telemáticos deberán conectar con todos los notarios, para que el prestatario designe uno de su elección mediante la exhibición de su DNI, deberán permitir que el notario tenga acceso y posibilidad de descarga de la documentación, y permitir conocer la fecha en que los documentos se cargaron en el sistema.

ORDEN ECE/482/2019, DE 26 DE ABRIL, POR LA QUE SE MODIFICAN LA ORDEN EHA/1718/2010, DE 11 DE JUNIO, DE REGULACIÓN Y CONTROL DE LA PUBLICIDAD DE LOS SERVICIOS Y PRODUCTOS BANCARIOS, Y LA ORDEN EHA/2899/2011, DE 28 DE OCTUBRE, DE TRANSPARENCIA Y PROTECCIÓN DEL CLIENTE DE SERVICIOS BANCARIOS

Esta Orden supone la modificación de las Órdenes anteriores relativa a publicidad de servicios bancarios y transparencia y protección del consumidor de servicios bancarios.

Respecto a la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, se modifican los siguientes aspectos:

-Ámbito de aplicación. Se amplía el ámbito de aplicación a los prestamistas, intermediarios o representantes designados de créditos inmobiliarios.

-Información que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios. El capital que se incluirá en el ejemplo deberá ser mínimo de 100.000.-€, y si es superior, un múltiplo de 50.000.-€, con un límite máximo de 300.000.-€; el plazo de amortización será mínimo de 10 años, y si es superior, un múltiplo de 5, con un límite máximo de 30 años.

En relación a la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, se modifican los siguientes aspectos:

-Ámbito de aplicación. Se amplía el ámbito de aplicación, incluyendo a los establecimientos financieros de crédito y las entidades financieras de crédito extranjeras o domiciliadas en otros Estados miembros de la Unión Europea, que operen mediante sucursales, intermediarios, agentes o en régimen de libre prestación de servicios.

-Capítulo II del Título III. Se modifica la denominación del capítulo, sustituyéndose la rúbrica “Normas relativas a los créditos y préstamos hipotecarios”, por “Normas relativas a los créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo”.

-Art. 22: “Ficha de advertencias estandarizadas”. Se obliga al prestamista, intermediario o representante designado, a entregar al prestatario o potencial prestatario y a sus fiadores o garantes, la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE) con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma del contrato.

-Tipos de interés variable. Se incluye la obligación del prestamista, intermediario o representante designado, de entregar al prestatario, potencial prestatario, y sus fiadores o garantes, un documento separado en que se indiquen las cuotas periódicas que debe satisfacer en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés. Deben incluirse como mínimo tres cuotas de amortización, que deberán calcularse mediante los niveles máximos, medios y mínimos que el FEIN haya presentado en los veinte últimos años, y si fuera menor, en el plazo máximo disponible.

-Índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés. El diferencial tiene que calcularse como la diferencia entre el tipo de interés de la operación en el momento de la contratación y el Interés Rate Swap (IRS) que más se aproxime al interés de la operación, seleccionado entre dos opciones: momento de la contratación-hasta la revisión del tipo de interés o momento de la contratación-vencimiento. El tipo de interés de referencia será el que más se aproxime al plazo del préstamo que quede desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión, o hasta la fecha de vencimiento.

-Sección 5ª del Capítulo II del Título III. Denominada anteriormente “Tasa Anual Equivalente”, pasa a denominarse “Préstamos en moneda extranjera”.

-Art. 31. Información a remitir. Los prestamistas de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, tienen la obligación de suministrar al prestatario del importe adeudado, desglose de incremento que se haya podido producir, derecho de conversión en moneda alternativa y sus condiciones de ejercicio, así como de los mecanismos para limitar el riesgo del tipo de cambio; junto con el documento de liquidación previsto en el Real Decreto 309/2019. La información deberá remitirse en la moneda en que el prestatario recibe la mayoría de sus ingresos o en la moneda en que tenga los activos con los que reembolsará la mayoría del préstamo, a su elección. Cuando la liquidación sea en periodos superiores al trimestre, la información anterior deberá remitirse al prestatario en el plazo de los 20 días siguientes a su finalización, al margen del documento de liquidación.

-Sección 6ª del Capítulo II del Título III. Denominada anteriormente “Hipoteca Inversa”, pasa a denominarse “Conocimientos y competencia aplicables al personal al servicio del prestamista de crédito inmobiliario, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado”. El ámbito objetivo lo componen los prestamistas, intermediarios y representantes designados, así como el personal que desempeñe funciones de apoyo ajenas al proceso de comercialización de préstamos inmobiliarios.

Cabe destacar que se declara la necesidad de superación de cursos formativos de 50 o 65 horas, o su sustitución por un Grado o Máster en Ciencias Sociales o un Máster en Economía o Administración de Empresas, dependiendo de las funciones a desarrollar, para acreditar que se ha alcanzado la formación necesaria. Deberán realizarse ciclos de formación continuada, que se realizaran de forma presencial o a distancia.

-Sección 7ª. Práctica de ventas vinculadas. Se crea una nueva Sección 7ª en la que se incluye el art. 32 sexies, que establece la posibilidad de que el prestamista vincule el préstamo a la apertura o mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro.

Capítulo II bis del Título III. Hipoteca Inversa. Se crea el Capítulo II bis, que abarca desde el art. 32 septies al terdecies. Se incluyen entre otras cuestiones, la obligación de informar precontractualmente a los clientes a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), la proporción de la Ficha de Información Personalizada (FIPER) cuando se conozcan las necesidades de financiación del prestatario y su situación personal, la posibilidad de que el prestatario solicite una oferta vinculante o la forma de calcular la Tasa Anual Equivalente (TAE).